如何挑選優質的板塊和樓盤——選房篇
01
理論與實踐相結合
之前的文章解決的是要不要買以及什麼時候買的問題，是市場時機的把握，這一塊要深入研究；選房篇是決定買之後，如何選房的問題，是具體事項的分析，要考察哪些因素，板塊分析與樓盤分析等，屬於實踐經驗分享，這一塊相對簡單。我們的目的不是純研究，而是理論與實踐相結合，指導在合適的時機、挑選優質的房子，這樣才能收益更佳。
公眾號裡北京的讀者與浙江數量差不多，我主要還是做整體上的市場分析，因為投資為主，偏重研究市場，這些對全國一二線城市基本都是通用的，對於選房的要素考察方法和關注點也是通用的。市場的影響永遠大於具體的樓盤。
正如前面所說，隨著城市與產品的分化，板塊與樓盤自身對價值的影響越來越大，讀者大人不少私信問我，在想好了決定要買房後，想諮詢一些更具體的選房問題，今天就寫一下我是如何考察板塊和樓盤的，並以杭州兩個比較有代表性的板塊為例，分析各自的優勢和不足。
02
板塊考察方法
具體板塊具體樓盤就是需要多去看，地產業有句話說“房子的價值在窗外”，我在考慮買一個樓盤時，一般先開車周邊轉轉，然後就是步行體驗，自己四周走走，步行可達的兩三公里內環境怎麼樣，有公園有河，還是隻有大馬路，環境是整潔有序還是髒亂差，多看看，自然就有個判斷了。配套可以地圖查，這些也可以走走看，綜合體遠不遠，去的路上是步行可及還是必須開車，路上是有公園和河邊綠道，還是大馬路，那感覺完全不一樣。
我認為了解一個板塊的最好的方式就是走，事先先看地圖，大體瞭解周邊的情況，開車到達目的區域，然後大體以樓盤為中心步行在這個區域邊走邊看，具體去感受周邊的配套和環境。
因為房子的功能首先就是居住生活，即使你是以投資為目的買房，但出售時買房仍然要考慮生活的便捷性，很多時候這些因素決定了房子的價值。我們常說的配套，主要就是日常生活中可以常用的場所，學校，地鐵，公園，綜合體，如果沒有大的綜合體就要有菜市場，運動場所有比沒有好，這些配套的比重因人而異，看你看重哪些了。
所謂地段好，總體就是配套好，環境好，有好的學區，新版塊的話有產業規劃，幾個因素吧，不一定都具備，有時做一些取捨，但都不具備的很難說是好地段了。日常使用頻率高的配套，一般都得是樓盤為中心步行可及的才實用，成人步行時速是5公里每小時，一般來說也就是2公里以內的日常生活中你才可能經常用得上，也就是最多步行20分鐘的地方才會經常去，去了還要走回來，再遠了一趟路上就要一個多小時，基本是不太能夠用得上的，不能作為樓盤配套了。
當然不同的場所有不同的特性，地鐵可能每天通勤，那最好1公里以內，越是遠郊越要靠近地鐵，市中心去哪裡都方便，反倒地鐵沒那麼重要。綜合體一週或幾周去一次，可以不用太近，有時太近了反而不見得好，燈光汙染和人比較多，居住的環境不安靜。公園也許每天去散步，近一點好，稍微遠一點2公里也可以接受，再遠了就很少會走著去了，開車去公園那就失去意義了，開車的話時間上是20分鐘還是40分鐘，區別不大，市區內哪裡都可以開車去西湖，但估計除了住在西湖周邊不行可以去的，大多數人一年也去不了幾次。
以前住東山弄，等做晚飯的時間，我可能就帶女兒去植物園溜達一趟，回來飯也差不多做好了，早上或下午有一個小時的時間我就可以去西湖邊走走，現在住的地方開車去也就30分鐘，但我從來沒去過植物園，也很少特意去西湖，這就是差別。
我去一個城市一般都會先看看地圖，選一個區域，抽出一天半天的時間去走走看看，看看環境，瞭解一下哪個區域的住宅和價格，附近有售樓部的話那就去了解一下。省內的地方去的多，省外的如上海的黃浦江沿岸，張江高科，廣州的越秀區和珠江新城，深圳的福田區，甚至香港買保險時，我也特意多呆了一天，在沙田那邊到處走了走，中介那裡看看住宅的單價和總價水平，一般多大面積等等，還去了趟中文大學。
像我離樂堤港和大悅城的實際距離都差不多，但我幾乎不去大悅城，那裡要走大馬路，去樂堤港就很多，因為一路都是沿著運河走，感覺完全不同。
03
板塊比較案例
以中海黃龍雲起所在的文教板塊與杭源裡所在的大關板塊為例，做比較分析。兩個都是相對成熟的傳統市區，黃龍雲起在學院路以西，不是行知小學學區，暫且叫他文教板塊吧。
1。 學校：黃龍雲起翠苑一小與翠苑中學，杭源裡賣魚橋小學與大關中學，都不是一流學區；
2。 地鐵：黃龍雲起兩條地鐵交匯，杭源裡一條3號線，距離都很近，前者略好；
3。 環境：黃龍雲起南側萬塘匯小店比較多，西側北側是老小區，周邊都是小路，往西500米與1。4公里有兩個小公園，環境中等偏上，杭源裡南側工地為待建回遷房，北側一直到大關路回遷房和老小區，東側上塘高架，只有西側450米去運河邊大兜路歷史街區環境好，綜合目前周邊環境略差；
4。 綜合體：黃龍雲起至黃龍萬科中心430米，走小馬路，杭源裡至樂堤港1。3公里，走運河邊公園，萬科中心規模小一些，綜合二者均衡；
5。 其他：黃龍雲起至浙大玉泉校區步行2。1公里，去黃龍洞約3公里；杭源裡去武林廣場與杭州大廈約3公里，基本不能算常用的上的配套。
綜合來看兩個樓盤所在的區域配套都比較齊全，地鐵、綜合體、公園都有，學區非一流也還可以，都是杭州比較好的區域，幾個因素綜合看黃龍雲起優於杭源裡。
04
幾個因素，怎麼了解查詢
學校，老的名牌學校都知道，如果是新的板塊期房，有學校的看看往年的學區劃分，新建學校可以打教育局電話諮詢一下，與銷售的確認。
新的板塊要重視規劃，樓盤銷售也會重點介紹，之後再規劃局檢視區域規劃圖，之前我是從官網找的規劃圖，土地的使用性質都是確定的，有住宅，商業，教育，工業等，都是標出來的。很久沒研究具體板塊了，現在規劃和國土合併後具體的查詢渠道沒找到，後續再找人問問。一般各區有個規劃展覽館，那裡的資訊也是比較超前和準確的，比如在運河邊有個大城北規劃館。除了專門的資料平臺如如萬得、東財金融端，還要學會用政府官方網站了解資訊，收集房地產資料渠道，較有用的渠道有統計局、財政部、央行，住建部，當地房管局的房地產網站等。
05
樓盤與房子本身
之後是看樓盤與房子本身，二手房差異性大，就是中介多帶著看，多比較，看得多了，也許能遇到因為各種情況著急出售的筍盤。當然市場很熱的時候幾乎不可能，市場平淡的時候才有機會，市場的影響永遠是巨大的，買賣雙方的心態都會因市場的冷熱發生很大改變，重視市場的研究永遠都不會過時。我沒買過二手房，但是賣過，也看過不少二手房，大門門崗、綠化和衛生是門面，樓盤物業管理是否嚴格規範，綠化維護，電梯廳等公共區域的維護與衛生，其他無非是價格，戶型，裝修，哪些誠意賣。
一手房主要是售樓部瞭解樓盤規劃，先看樓盤的定位，開發商和物業品牌，外立面材質和小區的會所等配套設施，梯戶比，改善型一單元不能超過兩戶，洋房一梯兩戶，高層兩梯兩戶，這些基本就決定了定位，還有交付時間。
戶型主要看樣板房和戶型圖，採光與噪音重點考慮，一單元兩戶的南北通透優於北側是通風井的兩梯三戶、四戶，得房率，有無贈送面積。
現在都是精裝修，室內部分也很重要，裝修標準、樓層層高是多少，杭州一般改善型的最好要3。15米，普通樓盤也不應該低於2。9米。裝修費用中央空調、地暖以及廚房和衛生間是重頭，主要品牌瞭解清楚，看多了哪些品牌好有數了。一定要了解哪些是非標準層，一般是2層或3層，由於很多樓盤做了腰線，會影響窗戶大小和採光，2樓最好避開，有下水道的問題。
具體的板塊和樓盤選擇確實也比較重要，即使之前，同時期的不同樓盤交付後收益也會有些差別，這就是板塊和樓盤自身的價值有差異。以後隨著產品的分化，樓盤自身的影響比重還會增加，買房是一筆大額投資，認真考慮周全總是值得的。後續會多出去跑跑，陸續解讀幾個我之前比較瞭解的版塊，讀者大人有哪些需要我去幫你們瞭解的版塊和樓盤，也可以透過討論區告訴我。
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