這回是賣掉了“根”！潘石屹為何跑得這麼急？

飛了一年的子彈，現在終於落地了！

太低的估值

6月16日，SOHO中國發布公告，黑石計劃以每股5港元，總計236億港元的對價，收購他們91%的股份。

這個收購完成之後，原來佔股60%的潘石屹夫婦會套現142億港元，但保留9%的股份，退出董事會。

這就意味著SOHO中國與潘石屹的緣分就此終結，屬於潘石屹的地產時代正式成為過去式。

值得注意的是，現在的交易價格和前幾次的傳聞相比，要低的多。2019年最早傳聞SOHO中國是以80億美元的價格出售給黑石，但是沒有成交。到了2020年的這個交易價格就直接打了個對摺，40億美元，但也沒有成交。那麼，這一次摺合美元是30。4億，相當於一年的時間又打了一個7。5折。

不過大家要知道，在這個公告之前，SOHO中國在港股的掛牌價長期在2。5港元左右。那麼SOHO中國的每股淨資產是8。37港元，換句話來講，長期是以市淨率0。3左右這麼一個價格在交易。

所以，也難怪潘石屹夫婦如此堅定的要把SOHO中國賣給黑石，因為在港股市場上的估值實在是太低了。

不算成功的轉型？

大家也都知道，SOHO中國是中國內地最有特色的開發商，雖然它規模不是最大，但是因為潘石屹的銷售能力特別強，而且標誌性的形象對於SOHO中國來講，非常有幫助，屬於一種小而美的公司。

當然，這個“小”在頂峰的時候，也能創造105億元的利潤，也是相當不錯的！但是，這個事情是在2012年，2012年以後潘石屹夫婦實際上是決定轉型，從開發商轉向商業地產經營，主要經營上海跟北京黃金地段的寫字樓，號稱手中有“八大金剛”。

這“八大金剛”每年僅收房租就能穩定的收14億，實際上，這種轉型不能說錯，因為它有效的規避了地產週期這麼一個陷阱。換句話來講，雖然收租金規模有限，但是卻沒有特別大的經營虧損風險，所以我們也無法評價潘石屹夫婦這個轉型的對錯。

但是，轉型之後的確不能算成功，因為什麼呢？營收實在是太少了，利潤就更少。去年全年實現的營收只有21。9億，淨利潤只有5。4億，同比大跌了59。1%。

那麼，這個不算成功的經營，一定程度上也促成了潘石屹夫婦的這個交易。

一筆劃算的交易

現在，我們來看看，這一次的“接盤俠”黑石為什麼願意以這個價格來接呢？

因為我們知道，黑石本來就是一個非常善於將財務不好的地產公司，化腐朽為神奇，從中獲利的一家投資公司。希爾頓就是他們的成功案例，當時他逢低介入，整改之後送上紐交所，然後逐步清倉。

那麼，另外一方面黑石也慣於抄底，從他們收購SOHO中國80億美元壓到30億美元這個過程，我們也能看出一點端倪來。

當然，還有一方面，這麼一個美國的公司，它從總體上，還是看好中國的經濟、中國的市場，尤其是看好中國的商業地產。所以，他們從長遠佈局的角度來講，這也是一筆劃算的交易。

作者：水皮雜談工作室

編輯：戈爽