從融創撬鎖事件，看地產商面臨的危局
去年融創孫宏斌還自信地表示，其他地產公司會爆雷，融創也不會爆
。沒想到在今年 4 月，因未能支付 4 筆美元債利息，融創官宣爆雷，引發一連串連鎖反應。而最近這兩天，更是捲入了一場鬧劇之中。
與融創合作的中融信託突然發現，自己保險櫃的鎖芯被換。這究竟是誰幹的呢？
中融第一時間立馬想到的就是融創，因為這個保險櫃，是雙方共同保管的，裡面存放的是融創武漢塔子湖專案章證照。章證照雙方共管其實很常見。在房地產專案常規操作裡，專案資金方會對專案進行抵押，同時共管專案證照，以便對專案的經營管理進行監督。
存放印章和證照的保險箱鑰匙，一般由資方保管，最少也得做到雙方共管。這樣一來，專案的資金和財務方面就能得到資金方的充分監管。但是自去年以來就頻繁出現房企偷換保險箱鑰匙的事情，最終目的大多是為了支取資金，或者用專案證照再融資。所以專案章證照遺失後，最嚴重的結果便是財務風險。
果不其然，相關專案的 11。4 億資金已被融創划走。涉及的正是中融的信託產品豐騰 83 號。此前中融與融創深度合作，發起了多個信託產品。然而在今年融創爆雷陰影籠罩下，兩家合作的多個產品相繼宣佈展期，豐騰 83 號就是其中之一。
該信託計劃成立於 2021 年 3 月，專案資金用於融創武漢壹號院，抵押物之一是武漢塔子湖 k3 地塊，即武漢公園大觀專案。豐騰 83 號原本今年 4 月到期，最終卻宣佈展期一年。截至今年 9 月底，該信託計劃存續規模達 33。7 億。延期後，據投資人反饋，只有 4 月 23 日的第一次兌付正常，此後的兌付並未按照延期方案進行。 6 月份還有一家上市公司釋出公告，稱買了豐騰 83 號，投入 3000 萬，僅收回 160 萬。
那麼，融創私自划走的 11.4 億具體去了哪裡呢？
根據中融的公告，其中，有 11。2 億被轉入了武漢政府設立的塔子湖專案專戶，其餘 1343 萬都轉入了融創自己的賬戶。後根據媒體報道，除了豐騰 83 號以外，還有承安 96號產品，也被融創撬鎖挪走了 4。23 億。至於這筆錢的去向也是如出一轍。這裡面有 1345。56 萬被融創轉到了中建七局賬戶，有 2223。2 萬被轉到了武漢市漢陽區晴川街道監管賬戶，剩下的 3 億多則被劃轉到了武漢新建商品旁監管賬戶。
也就是說融創繞了這麼一大圈下來，
私自劃了十多個億，真正落到自己手裡的只有 1300 多萬。
其餘的錢不是交到了相關監管賬戶裡，就是拿去給了施工方結賬，鋌而走險，只為了保交樓，按正常邏，輯從哪裡划走的錢，從哪裡還回去不就行了。再說了，這錢明白無誤的，還躺在有關部門的賬戶裡，也沒劃到境外去。但顯然關鍵問題就在這個賬戶上。這一次換鎖芯事件，讓地產圈和信託圈都非常的震驚。那就是在保交樓大背景下，政府對投資人和購房者的態度。
有信託業內人士透露，現在專案的資金順序，已經發生了變化。以前的情況是房企向金融機構借一筆款，將一塊土地分期開發，第一筆回款先還金融機構的借款，後續回款支付工程款等，實現滾動開發。而現在地產行情不樂觀，出售進度變慢，資金緊張。如果要保交房，意味著不能像以前一樣先還金融機構，而是要先支付工程款，保證專案不停工完成交付，此後再看後續回款進度，進行後續的信託等兌付。
事實上，近期已經在這樣操作了。相關人士表示，一些信託公司與房企對簿公堂後，法院執行回來的款項，都會被當地優先進行保交付。中融信託也提到，正和武漢當地協商解決，專案交付及投資人利益實現的方案。而據媒體報道，武漢塔子湖街道說：與中融開過協商會討論該問題，不過具體情況還不方便透露，所以後續的發展也值得關注。這可能是保交樓之下，如何分配購房者與投資人利益的案例。
目前社交媒體上，無論是武漢公園大觀的購房者，還是豐騰 83 號的投資者，內心都是崩潰的。一個擔心樓盤爛尾問題，一個擔心無法拿回投資款。而融創和中融也處於巨大的壓力下，這無疑顯示了樓市深度調整期時各方面臨的窘境。
還有一個問題，融創現在的情況到底怎麼樣？
樓市現在的低迷已經不用過多贅述。在這樣的大背景之下，融創 9 月合同銷售額約有 87。1 億元。今年 1 至 9 月，融創累計實現合同銷售金額約 1433。1 億元，依然還是銷售千億的房企。但對比以往資料，融創的銷售下滑確實相當慘烈。今年8月，融創分別實現合同銷售金額107。5億元。而 9 月，因為金九銀十遇冷，反而比 8 月合同銷售額環比減少了19%，相比去年同期的466。5億，同比減少了81%。 2021年1-9 月，融創累計合同銷售額約為 4618。2 億元。
也就是說今年同期融創的銷售額同比減少了近7成
。
然而即便是 2021 年，對於融創來說也並不美好。今年 3 月，融創釋出了盈利警告，預期 2021 年公司擁有人應占溢利，較 2020 年下降約85%，核心淨利潤下降約50%。該盈利警告發布 7 天后，融創在港交所的股票也宣佈停牌。最近兩年，融創也在不斷去槓，比如眾所周知的減持金科、出售所持貝殼股票等，賣專案、賣資產的訊息也不時傳出。但截至 2021 年 6 月底，負債率依然高達86。6%，剔除預收賬款後的資產負債率也達76%，流動負債約 2482。8 億元。
融創的危機和大多數房企一樣，主要還是債務和流動性壓力導致的。然而今年除了銷售大幅下滑、融資困難、評級下調等多種因素影響外，讓融創再受重創的是一位神秘債權人的清盤呈請。 9 月 8 日，融創公告披露，收到陳淮軍對公司提出的清盤呈請，涉及本金 2200 萬美元及應計利息。這一訊息傳出，意味著融創已在破產的邊緣了。儘管融創表示堅決反對清盤呈請，也在尋求切實可行的債務重組方案，但卻遲遲未見實質性推進。有市場訊息稱，今年內融創就會對外公佈重組方案，但這一說法明顯還是太樂觀了。
的確，作為曾經銷售前三的龍頭房企，融創也還有不少家底。
財報披露，截至 2021 年 6 月底，融創權益土地儲備約 1。64 億平方米，權益土地儲備貨值預計約 2 萬億。但在新的監管環境和大行情之下，降負債、去槓桿的力度是不夠的。 2021 年上半年，融創新增權益土地儲備約 1708 萬平方米，新增權益貨值約 2135 億元，權益拿地銷售比高達37。9%。
顯然，任何一種生意模式一旦形成，想要改變並不容易，走高槓杆路線的房企們也是如此，不能早日主動斷臂求生。到如今這個形勢即便斷臂也未必能夠求生了。
如今面臨危局的融創們，也只能等待和煎熬著。
