主城金牛將率先供地 區域唯一新專案“爆款”預定？
6-7月，成都主城區集中供應了25宗地，高潮迭起：
18512元/㎡的四川金雁青羊地塊和19800元/㎡的廣州華髮&錦江統建地塊，相繼突破了此前的最高樓面地價紀錄；非特殊用地均溢價成交，過半地塊溢價率達40%以上，新力青羊地塊（溢價74。3%）、保利武侯地塊（溢價68。7%）和成華中梁地塊（溢價68。6%）為其中溢價率最高的三宗地……
但是，從8月到9月20日止，主城區的新增土地供應銳減至2宗，分別是高新區的人才公寓用地和錦江區掛牌出讓的12畝袖珍商業用地，不見普通住宅類用地。不過，金牛區或將率先突破目前主城區的“供地窘境”—— 據銳理君瞭解，金牛區已經有至少4宗住宅類用地正在候場。
關於宗地確切的入市時間和詳細的價格等指標還未公佈，不過，以目前房企對主城區涉宅用地的關注情況來看，這幾宗地入市後應不乏擁躉。而讓銳理君更感興趣的是這幾宗地背後所釋放的資訊。
供銷比0.63 城西金牛“太難了”！
金牛區空間格局由“兩軸引領”：北有人民北路城市發展功能軸，西有金牛大道天府文化景觀軸，這是金牛區城市發展的兩個主要方向，此次計劃供應的宗地從西一環內到西三環外均有所分佈，集中在金牛大道方向。如果以追漲空間來衡量，銳理君認為，無論是拿地還是置業，接下來“唱主角”的金牛大道一線，都是值得重點關注的。
金牛區“兩軸兩廊、一核三城”的城市空間佈局
前期供地量少價高需求積壓
從2017年1月至2019年8月，金牛區總共成交了13宗涉宅地塊，淨用地面積合計1491畝，其中僅4宗約211畝地位於城西金牛大道方向，面積佔比僅14%。
2017年1月-2019年8月 金牛區成交涉宅用地分佈
成交土地面積佔比雖少，分量卻不小。這13宗地中，樓面地價前三的地塊均位於金牛大道方向，其中德商茶店子地塊以17200元/㎡的樓面地價追平了由東原紅牌樓地塊保持了近兩年的最高紀錄，和16900元/㎡的百壽路融信地塊一起，位列大成都樓面地價前十（統計截至2019年8月）。
從房企出價的態度來看，不管城市各個方向如何定位如何規劃，“城西”這個金字招牌還是很有吸引力，奈何供應量和成本擺在那裡，來此大展身手的機會只屬於少數房企。
目前新房斷供需求旺
供地少，住宅的供應自然也跟不上。統計顯示，今年前8個月，金牛區共有10個專案獲得了15張住宅預售許可證，供應住宅房源近4000套。其中，城西金牛大道方向僅有融信錦溪公館和北京城建龍樾熙城2專案供應住宅668套，其餘8個專案均位於城北人民北路方向。
在這樣的供應局面下，城西方向住宅“供不應求”幾乎是定局。銳理君以成彭立交-金豐路為界，將金牛區分為西、北兩大區域（區域劃分僅供參考），從2017年1月至2019年8月，金豐路以東，商品住宅供銷套數比約1。01，比較平衡；金豐路以西，商品住宅供銷套數比約0。63，住宅缺貨明顯。
2019年前8個月金牛區住宅預售專案分佈及2017。1-2019。8住宅供銷比
土地供應鍵被按停，購買需求不斷積壓，住宅缺口不斷擴大……供銷失衡的城西金牛，現階段樓市壓力不小。只需一點供應的苗頭，區域就會被點燃。
宅地與240套住宅候場 “後備軍”變“主力軍”？
兩條重要訊息表明，金牛大道一線的樓市壓力，將從國賓高科新城開始，在土地端和住宅端雙雙得到緩解——
前文所提到金牛區候場中的4宗住宅類地塊中，面積最大的宗地就位於國賓高科新城；
位於國賓高科新城片區北部的長虹天樾，在拿地近三年後，終於要取證了，預計將推出2棟共計240套房源。
長虹天樾即將推出3號樓和13號樓，均為2梯4戶
在此之前，國賓高科新城就已經有不小的市場關注度。日前，銳理資料公眾號推出了《成都“看多”版塊調查》系列稿件，在後臺留言中，關注度最高的國賓版塊，正是國賓高科新城片區的重要組成。
對國賓高科新城片區的新一輪關注，還要說回年初公佈的金牛區2019年的供地計劃。這份供地計劃中，重點推介了16宗經營性用地，共計651畝，其中有6宗地位於國賓高科新城片區，面積約308畝，是金牛區的供地“大拿”。而這裡和整個金牛城西區域的情況一樣，缺地，缺住宅：
>>在金豐路以西的國賓高科新城片區內，住宅類用地集中供應要追溯到2016年，2017年至今，僅出讓了一宗純住宅地塊；
>>2017年1月至2019年8月，這裡共供應住宅2145套，成交3783套，供銷比僅0。57，供應不足的情況更嚴重。
也正是因此，作為區域內屈指可數的全新住宅專案，從上半年長虹天樾首次傳出拿證訊息時，市場就給予了高度關注。
但同時，這裡也面臨著爭議：從2016年11月長虹高溢價拿地之後近三年內，除2017年低調成交的電建地塊之外，國賓高科新城片區無其他住宅類土地出讓，這種“沉默”也讓區域在高速前進的房地產市場中失去了發聲的機會……
新賽道下的國賓：“士別三年”當刮目相看
其實，在銳理君看來，在任何一個城市版塊蛻變的過程中，“陣痛期”都是必經之路。只是，受後續發展情況的影響，“陣痛期”有長有短。就國賓這裡來說，只要後續的供地節奏跟上，有地產開發的帶動，區域的發展不是問題。
而且，所謂的“三年沉默”，也只是房地產市場上的表現。實際上，隨著成都向外“借空間”，三年時間，國賓高科新城已經從一個“後備軍”變成了金牛區下一階段供地的“主力軍”，在這期間，區域內的交通、產業等配套都在持續完善中。
比如區域上一個“高光”締造者長虹天樾，拿地時周邊城市介面和交通條件等都是明顯的短板所在，在200。77%的溢價率面前，市場不禁問：
這裡有什麼？
如今三年過去，這裡有什麼？
地上地下交通雙管齊下：
長虹天樾距離地鐵6號線（在建）的興盛站約900米，9月中旬沙灣站提前50天主體結構封頂、西南交大站-沙灣站區間右線隧道貫通等捷報連傳，表明6號線的建設在迅速推進中；規劃中的歡樂谷TOD距離長虹天樾不到3公里；西華大道的改造和BRT快速公交也在持續推進中；
生態區與森林公園南北串聯：
專案以北是規劃中的環城生態區，加上南側的兩河森林公園，長虹天樾就位於城西國賓的生態串聯區域，流經區域的摸底河、府河等水系則打通了周邊的生態脈絡；
城市介面在改造中重生：
長虹天樾西南側的侯家花園，經過政府改造後，目前已經以全新的形象呈現，居民也陸續搬回，區域的人氣也相應地迴歸；
改造後的侯家花園
教育配套進一步豐富：今年7月下旬，四川日報招標比選網釋出了關於金牛區侯家幼兒園（沙西園區）建設工程、金牛區侯家橋社群綜合體建設工程的招標代理機構比選公告，這兩項工程就位於侯家橋一街，長虹天樾專案西南側，專案計劃於今年10月開工。在此之前，片區已經有全興小學、七中萬達學校等
圖片來源：四川日報招標比選網
長虹天樾周邊的變化，是整個國賓高科新城片區的縮影。
隨著區域成為樓市的“重點關注物件”，配套以及城市介面的改造升級必然還會繼續。長虹天樾作為這個區域的“探路者”，雖然開端遭遇了阻力，但由於佔位早，待區域開發成熟後，其溢價空間也就更可觀。
銳理君查閱鏈家二手房交易資料發現，距離天樾最近的華僑城版塊，在售的二手住宅中70-90㎡戶型最多，與此同時，2018年整個金牛區商品住宅成交以110-150㎡產品為主，成交套數佔比近5成，“70/90”政策時甚至更早之前買房的這一批人換房需求較為急迫。
如無意外，長虹天樾最快將於本週取證，首批次預計推出的240套房源包括118㎡的套三雙衛，128㎡、136㎡、138㎡和146㎡的套四雙衛，這樣的面積段還是比較對市場胃口。
預計推出的128㎡和146㎡房源均為套四雙衛，其中128㎡戶型設計有獨立玄關+7。1m觀景陽臺，146㎡戶型設計有獨立玄關+7。2m觀景陽臺+通透結構
至於大家最關心的價格，雖然確切指標未知，但銳理君提出兩點看法，歡迎探討：
1. 關於地價：
以天樾專案為原點，往內走，貼近三環的茶花版塊最高樓面地價已經來到17200元/㎡；往外走，犀浦版塊的最高樓面價也達到了10200元/㎡；國賓高科新城片區（金豐路以西）目前最高樓面地價僅9500元/㎡。據銳理君打探，作為金牛區絕對的“供貨擔當”，大量房企已經將這裡視作下階段搶地的主戰場，未來土地價格追漲應該沒多大懸念；
2. 關於房價：
有訊息稱長虹天樾這一批房源的預售價格約15000-16000元/㎡，結合三年前8250元/㎡的樓面地價和三年的資金利息等來估算，這個價格恐怕只能算“保本”。但對購房者來說，這絕對是以低價格拿下高價值專案，並且享受高品質產品的絕好機會，未來的溢價空間不容小覷。
關於金牛區，關於國賓高科新城，關於長虹天樾，你怎麼看？
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Ps：
關於金牛區即將供應的4宗住宅類用地以及國賓版塊的前世今生與未來，銳理君會在後續的文章中進行詳細的解讀與分析，敬請關注。】
