蔣村、文教......城西“老闆塊“的現房，什麼時候開？

壹

“房價開始下跌了嗎？”

好問題！很多人都很關注這個話題。

要回答房價有沒有下跌題，首先要明確一個標準，同時也是大家都認可的理念——房價不漲即是跌！

原因大家也都知道：

首付，房貸，利息，這些都是成本，都是壓力。

如果房價不漲，或者漲幅趕不上利息，那明眼看著就已經是虧本了，更別提通貨膨脹這個看不見的因素了。

因為房產稅遲遲未見動靜，所以持有成本咱就忽略不計了。

其次，在新房嚴格限價大背景下，新房房價和二手房房價是兩條線。

所以，房價漲跌情況要分開說。

貳

我們都知道，杭州新房施行的是嚴格的限價調控，很多板塊，自打2019年“雙限”以來，新房價格都沒有漲過，如三墩北板塊、南臥板塊等，新房限價還是2019年的價格。

還有一些板塊，新房限價是有調整的，但因為數量少，且調整幅度並不大，如浦沿板塊從3。8萬元上調到4萬元，筧橋從4萬元上調到4。2萬元。

所以，我們大致可以認為新房價格是沒有上漲的。

圖片

二手房並不受限價政策管束，掛牌和成交價都看買賣雙方的意願。

目前市場上二手房的掛牌價普遍虛高，尤其是交付5年之內的次新房，這其中部分熱門板塊的次新房，掛牌價尤其高，在成交價上也表現不俗，漲幅非常明顯。這些板塊大家都熟悉，如未來科技城、錢江世紀城等。

不過，大部分板塊的二手房，尤其是10年以上的房子，被貼上“老破小”、“老破大”且沒有好學區加持的房子，這幾年價格基本沒啥變化。如文教區的翠苑、文暉板塊的現代雅苑等二手房。

學區房是二手房市場裡的特殊物種，價格跟家長的焦慮成正比，家長都想給孩子最好的，所以價格一直高高在上。

但目前形勢有了新變化，隨著教育改革的推進，分配生比例擴大、中考難度下降，大片區招生、教師輪崗等等，學區房的價格開始鬆動，8月的簽約價和年初相比有了一定的回撥。相信隨著教育改革的持續深入，價格還會繼續調整。

所以我們可以看到，房價上漲明顯的，只有熱門板塊的二手房，尤其是倒掛比較多的熱門板塊的次新房。

叄

為什麼諸如翠苑、文暉等城市核心區的二手房，價格不漲呢？

成也核心，敗也核心。

因為他們都是發展成熟的板塊，沒有可以開發的土地了，偶爾供應的土地，都是拆遷、搬遷置換的，供應量太少。沒有土地，就意味著沒有繼續成長更新的可能。

作為杭城最為市中心的地段，他們並不缺少配套，交通、教育、商業、醫療，什麼都不缺，所以也就沒有新的炒作點，沒有存在感，進入沉默期。

而隨著地鐵網路的形成，對很多年輕人來說，他們才不管你這裡是不是核心，他們更在乎的是板塊成長性，是發展空間，更注重板塊的前景和未來，或者可以直白點說，他們更關心房價未來的漲幅潛力。

現在的年輕人，誰會在意錢江新城當年是不是一片灘塗，未來科技城當年是不是羊鍋村呢。

核心區的老房子，除了好學校之外，對他們的吸引力已然十分有限。

但是，如果把時間倒退20年，杭州的核心區還是武林廣場，文教區和文暉板塊也正是發展潛力大的“新新板塊”。

2000年阿里巴巴遷入華星科技大廈，2003年文三路電子資訊街開街，隨著資訊科技的發展，西湖國際科技大廈、華星世紀大廈、華星時代廣場、中小企業大廈、瑞利大廈、黃龍時代廣場、華星現代產業園等高階寫字樓拔地而起。

那些年，這裡集中了杭州大部分的一流企業總部，而如今，企業搬遷之勢不可逆轉，錢江新城、未來科技城，才是一流企業更喜歡的高階辦公區域。

你說這叫板塊輪動（先一線後二線、先核心後郊區）也行，你說這叫發展週期（起步，成長，成熟，衰退）也對。總之，在一個快速發展的城市裡，老城區的失落那是必然的。

城市發展越快，這個週期就越明顯。今天你是新區，明天你就是舊區了。

肆

如今，已經沒有土地的錢江新城一期、未來科技城核心區，預計很快將進入沉默期。

你方唱罷我登場。

雲城崛起，399米高的樓高不高？

錢江新城二期開建，6。7萬元的限價買不買？

三江匯開啟，未來城市先行實踐區香不香？

所以，如果一個板塊發展成熟了，

沒有土地供應了，

在新房市場沒啥存在感了，

學區也因為教育改革而不具備優勢了，

那這個板塊的房子，大機率就跟目前的翠苑、文暉一樣，雖然身處核心區，配套也不錯，但就是不漲了！

今天嘮嘮叨叨說了這麼多，到底是在說什麼呢？

說的是透明售房網影片號《開盤說》的內容：圍觀城西學區房課代表——中杭府和錦繡公館。

這兩個都是現房，都好幾年了，依舊待售。

他們就不擔心，再捂再捂，一不小心把自己捂死了？

這兩個專案，一個在蔣村，一個在文教區，都是完全發展成熟的板塊了，都是“老小區”了，都有著不錯的交通、商業和教育配套，並且也都沒有新的土地供應了。

你看，這裡是不是已經步入成熟區，即將走向衰退期？

就如上文所說，當年輕人去追逐更有發展潛力的“新新板塊”時，這裡也就沒啥花頭了。

專案當然是想往後拖時間，想爭取一個更好的開盤價，但眼瞅著新房調控限價短期內不會放鬆、教育改革正在碾壓學區房、二手房指導價也可能在路上了……

那還捂啥呢？

再捂幾年，專案就變成“老破大”了。

好了，今天就是隨便聊聊，不構成買房參考，畢竟我也打算去搖搖這兩個專案。